Haus oder Wohnung kaufen oder verkaufen: Alles, was Sie zum Notartermin wissen müssen.

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens – und ein Notar ist dabei nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern ihr wichtigster Partner für Rechtssicherheit.

In diesem Beitrag beantworten wir die häufigsten Fragen rund um den Notartermin beim Immobilienkauf.

Warum ist ein Notar beim Immobilienkauf Pflicht?

In Deutschland schreibt § 311b BGB vor, dass jeder Kauf- oder Schenkungsvertrag über ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung notariell beurkundet werden muss. Ohne Beurkundung ist der Vertrag schlicht nichtig – egal, was Käufer und Verkäufer mündlich vereinbart haben.

Der Notar übernimmt dabei eine neutrale und unabhängige Rolle. Er ist weder Vertreter des Käufers noch des Verkäufers, sondern zur Unparteilichkeit verpflichtet und schützt so beide Seiten: Er prüft die rechtliche Lage der Immobilie, klärt über Risiken auf und sorgt dafür, dass der Verkäufer den Kaufpreis erhält und der Käufer als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

Ablauf: Was passiert beim Notartermin?

1. Vorbereitung und Vertragsentwurf

Nach Ihrer Anfrage erstellt das Notariat einen individuellen Kaufvertragsentwurf. Dafür benötigt er von Ihnen:

• Personenbezogene Angaben von Käufer und Verkäufer (Namen, Geburtsdaten, Wohnanschriften)

• Grundbuchauszug (wird vom Notar angefordert)

• Angaben zur Immobilie (Lage, Größe, Kaufpreis)

• Informationen zu Finanzierung und Zahlungsmodalitäten

• Ggf. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (bei Eigentumswohnungen)

  
  

Die benötigten Informationen fragen wir gerne gezielt mittels Erfassungsbogen ab. Der Vertragsentwurf wird beiden Parteien rechtzeitig vor dem Termin zugeschickt, damit sie ihn in Ruhe prüfen und ggf. Änderungswünsche und Fragen äußern können. Es sollen möglichst alle Fragen und Probleme bereits vor dem Beurkundungstermin geklärt werden.

2. Typische Inhalte eines notariellen Immobilienkaufvertrags

Ein sorgfältig gestalteter Kaufvertrag regelt alle wesentlichen Punkte, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Die Kosten für die Erstellung des Kaufvertrages sind in der Beurkundungsgebühr enthalten.

Typische Vertragsinhalte sind:

• genaue Bezeichnung von Käufer und Verkäufer

• exakte Beschreibung des Kaufobjekts (Grundstück, Wohnung, Stellplatz, Zubehör)

• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten

• Übergabetermin und Nutzungsübergang (Gefahr, Lasten, Nutzen)

• Regelungen zu Mängeln und dem Zustand der Immobilie

• Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen (bei vermieteten Objekten)

• Vereinbarungen zur Löschung oder Übernahme bestehender Belastungen (Grundschulden, Dienstbarkeiten)

• Regelungen zur Grunderwerbsteuer

• Bestimmungen zur Kostentragung (Notar, Grundbuch, Makler etc.)

  
  

Ihr Notar passt den Vertrag an Ihre konkrete Situation an. Musterverträge aus dem Internet sind den vielschichtigen rechtlichen Anforderungen häufig nicht gewachsen.

3. Der Beurkundungstermin

Der Beurkundungstermin findet regelmäßig in den Amtsräumen des Notars statt. Beim Termin liest der Notar den gesamten Vertrag vor und erklärt alle relevanten Klauseln. Beide Parteien können Fragen stellen und Änderungen verlangen. Erst wenn alle einverstanden sind, wird der Vertrag unterzeichnet.

Die Amtsräume der Notare von notiq befinden sich in der Friedrichstraße 140, 10117 Berlin, direkt am Bahnhof Friedrichstraße. Kostenlose Tiefgaragenstellplätze sind vorhanden.

4. Nach der Beurkundung: die Abwicklung

Der Notar kümmert sich um die weitere rechtssichere Abwicklung des Kaufvertrages mit dem Ziel, dass am Ende der Käufer als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Denn anders als beim Kauf beweglicher Sachen, gestaltet sich der Eigentumsübergang beim Kauf von Immobilien schwierig. Das Eigentum geht erst mit Eintragung im Grundbuch über. Die Eintragung dauert in der Regel mehrere Monate. Hinzukommend müssen häufig noch Hypotheken oder Grundschulden der Banken des Verkäufers im Grundbuch gelöscht und Hypotheken oder Grundschulden der Bank des Käufers eingetragen werden.

Der Notar übernimmt deshalb nach dem Termin eine Vielzahl von Aufgaben:

• Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen (quasi eine Reservierung, die den Käufer davor schützt, dass der Verkäufer die Immobilie noch einmal verkauft oder mit weiteren Hypotheken oder Grundschulden belastet)

• Löschung von Hypotheken oder Grundschulden und sonstigen Eintragungen betreffend Rechte, die der Käufer nicht übernehmen will (z.B. ein Wohnrecht)

• Eintragung von Hypotheken oder Grundschulden für die kaufpreisfinanzierende Bank des Käufers

• Einholung notwendiger Genehmigungen (z. B. Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde)

• Koordination mit dem Finanzamt (Grunderwerbsteuer-Bescheid)

• Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer

• Veranlassung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Besondere Konstellationen beim Immobilienkauf

1. Kauf vom Bauträger (Neubau)

Beim Erwerb einer noch zu errichtenden Immobilie gelten besondere Schutzvorschriften. Typische Besonderheiten sind:

• Ratenzahlungen nach Baufortschritt

• detaillierte Baubeschreibung als Vertragsbestandteil

• Sicherung der rechtzeitigen Fertigstellung und Mängelrechte

Der Notar achtet darauf, dass die gesetzlichen Vorgaben eingehalten und Ihre Rechte während der Bauphase gesichert werden.

2. Kauf einer Eigentumswohnung

Hier sind zusätzlich zu beachten:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

• Sonder- und Gemeinschaftseigentum (z.B. Balkon, Stellplätze, Keller)

• bestehende Rücklagen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft

• Hausgeld und laufende Kosten

Der Notar erläutert Ihnen die rechtlichen Besonderheiten des Wohnungseigentums und hilft, die Unterlagen zu verstehen.

3. Vermietete Immobilie / Kapitalanlage

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gelten folgende Besonderheiten:

• „Kauf bricht Miete nict“ – bestehende Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über

• Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag (z.B. Kaution, Nebenkostenabrechnung)

• Informationspflichten gegenüber dem Mieter

Der Notar sorgt dafür, dass die Übernahme der Mietverhältnisse rechtssicher geregelt wird.

4. Immobilienübertragung in der Familie: Verkauf, Schenkung, vorweggenommene Erbfolge, Wohnrecht und Nießbrauch

Viele Immobilienübertragungen finden innerhalb der Familie statt, etwa:

• Übertragung des Elternhauses an Kinder

• Vorweggenommene Erbfolge (etwa zur Reduzierung späterer Erbschaftsteuer)

• Absicherung der Eltern durch Nießbrauch oder Wohnrecht

Hier spielen neben dem Immobilienrecht vor allem erbrechtliche und steuerliche Aspekte eine wichtige Rolle. Der Notar kann

• Gestaltungsmöglichkeiten (z.B. Schenkung mit Nießbrauch, Wohnrecht, Rückforderungsrechte) erläutern,

• Risiken bei Pflegebedürftigkeit, Pflichtteilsansprüchen und Sozialhilferegress aufzeigen und

• rechtssichere, ausgewogene Vertragsgestaltungen entwickeln.

Häufige Fragen (FAQ)

Was kostet der Notar beim Immobilienkauf?

Die Notarkosten sind gesetzlich für alle Notare einheitlich und verbindlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Als Faustregel gilt: Notarkosten und Grundbuchgebühren zusammen betragen etwa 1,5 bis 2% des Kaufpreises. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer (in Berlin derzeit 6 % des Kaufpreises), die der Käufer trägt. Eine „freie” Preisgestaltung ist nicht zulässig.

Die genauen Notargebühren können Sie etwa hier berechnen (als Gebührensatz wählen Sie dabei 2,0): https://www.notar.de/themen/notarkosten/gebuehrenrechner

In der Regel fallen je nach Einzelfall weitere Gebühren an. Wir senden Ihnen gerne eine unverbindliche Kostenschätzung zu.

Wer zahlt die Notarkosten?

In der Praxis trägt meist der Käufer die Notarkosten für den Kaufvertrag und die Eigentumsumschreibung, während der Verkäufer die Kosten für die Löschung eigener Belastungen (z.B. alte Grundschulden) übernimmt. Abweichende Vereinbarungen sind möglich und werden im Vertrag geregelt.

Wer wählt den Notar aus – Käufer oder Verkäufer?

Grundsätzlich kann jede Partei einen Notar vorschlagen. Da üblicherweise der Käufer die Notarkosten trägt, hat er in der Praxis das Vorschlagsrecht. Der Notar ist dennoch neutral und vertritt keine Partei einseitig. Beide Parteien müssen mit der Beauftragung einverstanden sein. Der Notar kann dabei ortsunabhängig ausgewählt werden, d.h. ein Berliner Notar kann auch Kaufverträge über Immobilien aus anderen Bundesländern beurkunden.

Muss ich als Käufer oder Verkäufer einen eigenen Anwalt beauftragen?

Der Notar ist unabhängiger und neutraler Amtsträger. Er berät beide Parteien und sorgt für eine ausgewogene und rechtssichere Vertragsgestaltung. In vielen Fällen ist kein zusätzlicher Anwalt erforderlich. Bei besonders komplexen oder streitigen Konstellationen kann zusätzliche anwaltliche Beratung sinnvoll sein.

Wie lange dauert die Abwicklung?

Von der Beurkundung bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen in der Regel 6 bis 12 Wochen. Die Dauer variiert je nach Bundesland und der Geschwindigkeit der zuständigen Behörden. Den Schlüssel erhält der Käufer typischerweise aber bereits nach Eingang des Kaufpreises, also bereits vor der Grundbuchumschreibung.

Kann ich den Kaufvertrag vorher prüfen lassen?

Ja, das ist möglich. Sie erhalten den Vertragsentwurf vorab und können ihn mit einem Anwalt oder Ihrer finanzierenden Bank besprechen. Beim Notartermin selbst können ebenfalls noch Anpassungen vorgenommen werden.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung (oder auch nur Vormerkung genannt) ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Käufer absichert, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist. Als eine Art Reservierung verhindert sie, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit noch einmal verkauft oder belastet.

Was ist beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten?

Beim Wohnungskauf sollte sich der Käufer informieren über die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Besonders wichtig: etwaige Instandhaltungsrücklagen und bestehende Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über geplante Sanierungen sollten vor dem Kauf bekannt sein.

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